Пора продавать свою квартиру.
«Льготную ипотеку отменили!» «Ставка 20%!» «Рынку недвижимости пришел конец! Бегите, глупцы». Именно об этом большинство экспертов говорят в теме по рынку недвижимости в РФ.
Прежде чем углубиться, хотел бы сделать небольшое уточнение для понимания. Рынок недвижимости — это многофакторный рынок, где огромное количество переменных, и невозможно понять, как будут развиваться события, потому что нужно учитывать, как поведет себя каждый из участников: застройщик, текущий владелец, покупатель, правительство, ЦБ и т.д. Таким образом, когда мы сталкиваемся с многофакторной моделью, важно научиться мыслить сценариями и правильно их оценивать. Если кому-то интересно узнать, как это делаю я, то вот.
Итак, рынок недвижимости у нас может:
🚀 продолжить стремительный рост, >5% в год (вероятность 1–3%)
🚜 продолжить рост, но менее интенсивный — на 2–4% в год (вероятность 20%)
⚓️ просто застыть на месте (вероятность 50%)
🩺 скорректироваться на 10% (вероятность 20%)
⚰️ упасть более чем на 10% (вероятность 5%)
Для каждого из сценариев есть свои факторы и причины, которые его объясняют. Начнем с того, что недвижимость в РФ — это один из главных финансовых активов, который зачастую занимает до 100% всего инвестиционного портфеля, и прежде всего это объясняется историей нашей страны, когда вклады обнулялись, акции отбирались и т.д. Когда говорят об обвале на рынке недвижимости, то часто в качестве аргументов приводят сворачивание льготной ипотеки, высокие процентные ставки и замедление экономики. Эти факторы действительно влияют на рынок недвижимости, что на текущий момент вылилось именно в остановку цен, а в некоторых случаях — коррекцию на 2–4%. Правда, я это считаю скорее флуктуацией, чем тенденцией. Но, с другой стороны, есть попутный ветер: все еще действует семейная ипотека, реальные доходы населения растут, бюджетный импульс пыхтит на полную катушку, а значит, ждать снижения цен именно сейчас — гиблое дело. При этом сами застройщики могут создать искусственный дефицит, выводя на рынок меньшее количество площадей для поддержания цен. Вот новость от февраля этого года:
banki.ru/news/lenta/?id=10999250
В России резко сократился ввод нового жилья
«По итогам января 2024 года застройщики сократили вывод нового жилья на рынок на 27%, если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года. Ввод нового жилья в январе сократился до 2,3 млн м2, пишет РИА Новости со ссылкой на данные аналитиков государственной компании ДОМ.РФ».
Ведь не забывайте, что здесь интересы не только ваши, но и корпораций тоже. Сравним с авторынком. Неужели вы думаете, что автомобильные компании не могут наводнить рынок машинами, чтоб они продавались за копейки? Легко! Да только им это не нужно и гораздо выгоднее создавать огромные свалки непроданных авто, но не снижать цену. В то же время мы видим, что повышение процентной ставки не обвалило вторичный рынок, а лишь привело к значительному сокращению количество сделок. Вот вам подтверждение:
cian.ru/stati-chislo-sdelok-na-vtorichke-i-zagorodke-rezko-sokratilos-335419/
«По сравнению с концом прошлого года значение снизилось на рекордные 36%»
То есть получается, что участники решили не продавать по тем ценам, по которым покупатель готов был бы покупать. Магия, да и только! С другой стороны, на депозитах и вкладах скопилось рекордное количество денег, которые лежат сейчас под рекордные проценты. Как вы думаете, куда эти деньги пойдут в случае снижения процентной ставки и на фоне роста арендной стоимости?
В каком же случае может произойти обвал недвижимости? Факторами для реализации этого сценария станут окончание СВО и сворачивание бюджетного импульса, и начало мирового кризиса, когда стоимость нефти рухнет до 50 долл. и ниже. Нужно понимать, что недвижимость — это зачастую залоговая история. Чтоб цены пошли вниз, те продавцы, которые сейчас ушли с рынка, должны вернуться на него по нужде, что подразумевает волну банкротств, причем серьезных. В противном случае ждать обвала на рынке недвижимости нет никаких оснований.
Стоит ли вам сейчас покупать недвижимость? Я не знаю, ибо это зависит от многих вводных. Стоит, если у вас стоит такая цель и вы планировали приобретение, ибо вероятность того, что стоимость недвижимости останется на месте или продолжит расти, составляет 75%, а вероятность, что она упадет существенно, — всего 5%. Думаю, что дисконт в 10% мало вас спасет, ибо затраты на ремонт могут перекрыть всю эту выгоду с лихвой из-за роста зарплат и стоимости стройматериалов. Если у вас есть возможность воспользоваться льготной ипотекой, то однозначно стоит это делать и фиксировать ее на максимально возможный срок. Если же у вас есть вся сумма в наличке, то сегодня можно выторговать хорошую скидку (продавцы, которые остались, вполне себе могут быть сговорчивыми), что мы и сделали с рядом клиентов на сопровождении. В остальном вы, безусловно, можете слушать все эти страшилки про конец света, но поступать все же стоит рационально.
Прежде чем углубиться, хотел бы сделать небольшое уточнение для понимания. Рынок недвижимости — это многофакторный рынок, где огромное количество переменных, и невозможно понять, как будут развиваться события, потому что нужно учитывать, как поведет себя каждый из участников: застройщик, текущий владелец, покупатель, правительство, ЦБ и т.д. Таким образом, когда мы сталкиваемся с многофакторной моделью, важно научиться мыслить сценариями и правильно их оценивать. Если кому-то интересно узнать, как это делаю я, то вот.
Итак, рынок недвижимости у нас может:
🚀 продолжить стремительный рост, >5% в год (вероятность 1–3%)
🚜 продолжить рост, но менее интенсивный — на 2–4% в год (вероятность 20%)
⚓️ просто застыть на месте (вероятность 50%)
🩺 скорректироваться на 10% (вероятность 20%)
⚰️ упасть более чем на 10% (вероятность 5%)
Для каждого из сценариев есть свои факторы и причины, которые его объясняют. Начнем с того, что недвижимость в РФ — это один из главных финансовых активов, который зачастую занимает до 100% всего инвестиционного портфеля, и прежде всего это объясняется историей нашей страны, когда вклады обнулялись, акции отбирались и т.д. Когда говорят об обвале на рынке недвижимости, то часто в качестве аргументов приводят сворачивание льготной ипотеки, высокие процентные ставки и замедление экономики. Эти факторы действительно влияют на рынок недвижимости, что на текущий момент вылилось именно в остановку цен, а в некоторых случаях — коррекцию на 2–4%. Правда, я это считаю скорее флуктуацией, чем тенденцией. Но, с другой стороны, есть попутный ветер: все еще действует семейная ипотека, реальные доходы населения растут, бюджетный импульс пыхтит на полную катушку, а значит, ждать снижения цен именно сейчас — гиблое дело. При этом сами застройщики могут создать искусственный дефицит, выводя на рынок меньшее количество площадей для поддержания цен. Вот новость от февраля этого года:
banki.ru/news/lenta/?id=10999250
В России резко сократился ввод нового жилья
«По итогам января 2024 года застройщики сократили вывод нового жилья на рынок на 27%, если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года. Ввод нового жилья в январе сократился до 2,3 млн м2, пишет РИА Новости со ссылкой на данные аналитиков государственной компании ДОМ.РФ».
Ведь не забывайте, что здесь интересы не только ваши, но и корпораций тоже. Сравним с авторынком. Неужели вы думаете, что автомобильные компании не могут наводнить рынок машинами, чтоб они продавались за копейки? Легко! Да только им это не нужно и гораздо выгоднее создавать огромные свалки непроданных авто, но не снижать цену. В то же время мы видим, что повышение процентной ставки не обвалило вторичный рынок, а лишь привело к значительному сокращению количество сделок. Вот вам подтверждение:
cian.ru/stati-chislo-sdelok-na-vtorichke-i-zagorodke-rezko-sokratilos-335419/
«По сравнению с концом прошлого года значение снизилось на рекордные 36%»
То есть получается, что участники решили не продавать по тем ценам, по которым покупатель готов был бы покупать. Магия, да и только! С другой стороны, на депозитах и вкладах скопилось рекордное количество денег, которые лежат сейчас под рекордные проценты. Как вы думаете, куда эти деньги пойдут в случае снижения процентной ставки и на фоне роста арендной стоимости?
В каком же случае может произойти обвал недвижимости? Факторами для реализации этого сценария станут окончание СВО и сворачивание бюджетного импульса, и начало мирового кризиса, когда стоимость нефти рухнет до 50 долл. и ниже. Нужно понимать, что недвижимость — это зачастую залоговая история. Чтоб цены пошли вниз, те продавцы, которые сейчас ушли с рынка, должны вернуться на него по нужде, что подразумевает волну банкротств, причем серьезных. В противном случае ждать обвала на рынке недвижимости нет никаких оснований.
Стоит ли вам сейчас покупать недвижимость? Я не знаю, ибо это зависит от многих вводных. Стоит, если у вас стоит такая цель и вы планировали приобретение, ибо вероятность того, что стоимость недвижимости останется на месте или продолжит расти, составляет 75%, а вероятность, что она упадет существенно, — всего 5%. Думаю, что дисконт в 10% мало вас спасет, ибо затраты на ремонт могут перекрыть всю эту выгоду с лихвой из-за роста зарплат и стоимости стройматериалов. Если у вас есть возможность воспользоваться льготной ипотекой, то однозначно стоит это делать и фиксировать ее на максимально возможный срок. Если же у вас есть вся сумма в наличке, то сегодня можно выторговать хорошую скидку (продавцы, которые остались, вполне себе могут быть сговорчивыми), что мы и сделали с рядом клиентов на сопровождении. В остальном вы, безусловно, можете слушать все эти страшилки про конец света, но поступать все же стоит рационально.
כתב ויתור
המידע והפרסומים אינם אמורים להיות, ואינם מהווים, עצות פיננסיות, השקעות, מסחר או סוגים אחרים של עצות או המלצות שסופקו או מאושרים על ידי TradingView. קרא עוד בתנאים וההגבלות.