קלקן קפיטל תפרע את האג"ח שלה שנה וחצי מוקדם מהתכנון, ותשלם למחזיקים 161 מיליון שקל
כשנה וחצי לאחר שגייסה אג"ח בבורסת תל אביב, וכשנה וחצי מוקדם מהמועד בו הייתה אמורה לפרוע אותן, חברת ה-BVI קלקן קפיטל מודיעה על פדיון מוקדם מלא של סדרת האג"ח שגייסה, ותחדל מפעילותה כאן.
החברה, שמחזיקה ב-22 נכסי מולטי-פמילי ביוסטון טקסס שבארה"ב, הנפיקה את סדרת האג"ח בנובמבר 2022 בתמורה ל-145 מיליון שקל, וביוני הרחיבה אותה ב-14 מיליון שקל נוספים. מועד פירעונה נקבע לסוף נובמבר 2025, ונקבעה לה ריבית שנתית קבועה של 7.6% שבהמשך הועלתה ל-7.85%.
לאחר שכבר פרעה שני תשלומים מקרן החוב (2.5% ממנה בכל תשלום), תשלם קלקן למחזיקי האג"ח סך של 161 מיליון שקל, מהם 152 מיליון שקל עבור יתרת הקרן, 5 מיליון שקל תשלום ריבית נצברת ו-4 מיליון כעמלת פירעון מוקדם.
פדיון האג"ח נעשה באמצעות מימון מחדש שהחברה קיבלה מגוף פיננסי אמריקאי בסך של 47 מיליון דולר (כ-177 מיליון שקל) עבור שני הנכסים שלה שהיו משועבדים לטובת מחזיקי האג"ח: Pointe שבו 517 יח"ד ו-Shadow שבו 178 יח"ד, שבחלקה הדרום מזרחי של יוסטון. בקלקן לא דיווחו אודות תנאי המימון שקיבלו, אך גורמים בשוק ששוחחו עם "כלכליסט" העריכו כי ניתן כיום להשיג בשוק המולטי-פמילי בארה"ב מימון בסביבת ריבית של 6%. כך שלקלקן ניתנה הזדמנות להמיר את החוב למחזיקי האג"ח בכזה שבתנאים טובים יותר.
שני הנכסים, שאותם קלקן רכשה ב-2020 וב-2021, והשתמשה בתמורת האג"ח שגייסה לפרעון החובות עליהם, הניבו ב-2023 NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 2.8 מיליון דולר, בתפוסה של 94%. במהלך השנה ירד השווי שלהם ב-15.5 מיליון דולר ובסופה הוערך ב-41 מיליון דולר (Pointe) וב-13.7 מיליון דולר.
קלקן קפיטל, שבעל השליטה בה הוא הד"ר פרחן קלקן, יליד תורכיה שהיגר לארה"ב והחליף קריירה אקדמית בתחום האוקיינוגרפיה (Oceanography) בנדל"ן להשקעה, ציפתה לפני ההנפקה לגייס תמורתה 350 מיליון שקל, אך נאלצה להסתפק כאמור בסכומים נמוכים מכך. תמורת ההנפקה יועדה בעיקר לפירעון חובות קיימים על נכסי החברה, בהם כאמור אלה ששועבדו לטובת המחזיקים, ולפירעון הלוואות שלבעל השליטה היו ערבויות אישיות עליהן.
החברה מתמקדת ברכישת והשבחת נדל"ן מניב למגורים מסוג מולטי-פמילי לאוכלוסייה מעוטת הכנסה באזור העיר יוסטון. זאת תוך רכישת נכסים המאופיינים בניהול כושל, רמת הזנחה גבוהה ובעיות מבניות בעסקאות הזדמנותיות, השבחתם באמצעות טיוב השוכרים ושיפורים פיזיים,לצד פעולות לשיפור אורח החיים של הקהילה המתגוררת בנכסים וסביבתם, והחזקה בהם לטווח ארוך.
סדרת האג"ח שדורגה במקור על ידי חברת הדירוג מידרוג בדירוג A2 ספגה הורדות דירוג, בנובמבר 2023 ובמרץ 2024 עד לדירוג Baa1. זאת בשל עלייה בהוצאות המימון שצמצמה את ה-FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית, מהווה כמדד המקובל למדידת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב) ופגעה בעמידותה לזעזועים כלכליים, ובהמשך אף בשל ליקויים בממשל התאגידי, ומדיניות פיננסית וניהול נזילות חלשים. זאת, לאחר שהתגלה כי חל ערבוב בין חשבונות הבנק שלה ושל בעל השליטה בה ונוצרה לו יתרת חוב כלפיה של 8 מיליון דולר, וכי לא דיווחה על הלוואה שנטלה. בנוסף, החברה איחרה בהגשת דוחותיה הכספיים לסוף הרבעון השלישי ובסוף השנה, והבורסה איימה בהפסקת המסחר באג"ח שלה.
בפברואר הגיעה תשואת האג"ח שלה לפדיון לשיא של 15.5%, שביטא את חששותיהם של המחזיקים מפני יכולת החברה לעמוד בחובותיה כלפיהם. אולם מאז ירדה בחזרה לרמה חד ספרתית וצפויה לרדת עוד יותר בעקבות פדיון הסדרה הצפוי.
באיחור של שלושה שבועות קלקן קפיטל דיווחה היום (ראשון) על תוצאותיה הכספיות ב-2023. לפיהן, ה-NOI השנתי הסתכם ב-41 מיליון דולר לאחר שירד ב-8% ביחס לשנה הקודמת, וזאת למרות שיפור בהכנסות משכירות ובשל עלייה בהוצאות ביטוח ומיסוי ועלייה בדמי הניהול ששילמה לחברת הניהול מטעמו של בעל השליטה. לאור זאת, ובשל עלייה בהוצאות המימון וההנהלה והכלליות, ב-FFO נרשם הפסד של 10 מיליון דולר לעומת רווח של 15 מיליון ב-2022. שיערוכים שליליים של 198 מיליון דולר מנכסיה הובילו להפסד שנתי של 212 מיליון דולר.
חברות BVI הן חברות שמאוגדות באיי הבתולה הבריטיים שלתוכן מוזרמים נכסים והן מקבלות עליהן את הדין הישראלי ומגייסות כאן איגרות חוב. טרנד הנפקות ה-BVI החל ב-2008 ותפס תאוצה במהלך העשור שלאחר מכן עד ל-2019. מספר החברות הזרות שגייסו חוב כך הגיע ליותר מ-30 והן גייסו למעלה מ-30 מיליארד שקל. המודל ידע לא מעט מורדות שהובילו לעצירת ההנפקות, בין השאר בעקבות קריסתן של החברות אול-ייר, סטארווד וברוקלנד. בשנה החולפת נקלעו מספר חברות נוספות לקשיים בהן הרץ פרופרטיס, דלשה קפיטל, דה זראסאי ונובל אסטס וחלקן החלו במגעים מול מחזיקי האג"ח להסדרי חוב.