מעלות S&P: החשיפה הגבוהה של הבנקים לאשראי לנדל"ן נותרה הסיכון המרכזי עבורם
כלכלני חברת הדירוג מעלות S&P, שבחנו את הנעשה ב־8 סקטורים בולטים בכלכלה הישראלית ב־2024 ובמבט קדימה ל־2025, מצביעים על כך שהחשיפה הגבוהה של הבנקים לנדל"ן, שמגיעה ליותר ממחצית מתיקי ההלוואות שלהם (כולל משכנתאות) מובילה לסיכון מתגבר עבור המערכת הבנקאית, לנוכח הרעה אפשרית נוספת במצב הביטחוני.
במעלות S&P מעריכים כי הסלמה, אם תתרחש, עלולה: "להוביל להרעה משמעותית באיכות הנכסים (בפרט בענף הנדל"ן), לירידה ניכרת ברווחיות, או לחשיפה גבוהה יותר באופן מהותי לסיכונים פיננסיים ולא פיננסיים".
הם מדגישים כי "החשיפה הגבוהה של הבנקים לאשראי לנדל"ן נותרה הסיכון המרכזי". זאת, משום שהנדל"ן מושפע לרעה מהמלחמה, בשל המחסור בעובדים. בנוסף כותבים כלכלני חברת הדירוג כי "ירידה במכירת דירות וריבית גבוהה לטווח ארוך עשויים ליצור לחץ על יזמים וחברות בנייה עם גמישות פיננסית מוגבלת". במעלות מציגים נקודה נוספת הקשורה לסיכונים מענף נדל"ן: סיכון גבוה לעודף היצע בשוק המשרדים וירידה בשווי הנכסים בסקטור זה.
כלכלני מעלות S&P קובעים כי האטה כלכלית, יחד עם עלות גבוהה וממושכת של שירות החוב, ישפיעו לרעה על איכות האשראי של הלווים, ולפיכך הם מצפים לעלייה בהפסדי האשראי של הבנקים במהלך השנתיים הקרובות ברמה של 0.3%‑0.35%, שגבוהה במעט מהעלייה המצופה בשנה רגילה. זאת, "כתוצאה מדחיית ההשפעה השלילית על איכות הנכסים, לאור התמיכה הממשלתית (שניתנה עד כה בעקבות המלחמה), במקביל לפוטנציאל לתמיכה ממשלתית מופחתת". במעלות S&P מעריכים כי הסקטורים שחשופים במיוחד להשפעות המלחמה לצד ענפי הנדל"ן והבינוי הם התיירות, עסקים קטנים ובינוניים ואשראי צרכני.
במבט קדימה על סקטור הנדל"ן המניב, במעלות S&P מעריכים כי הודות לשיעור האבטלה היציב והנמוך (3.3%), יימשך ב־2025 הביקוש לשטחי משרדים ומסחר, וכתוצאה מכך שיעורי התפוסה בהם לא יירדו באופן משמעותי.
אולם במעלות מזהירים כי "פגיעה משמעותית ורחבה יותר באינדיקטורים המאקרו־כלכליים בישראל עלולה ליצור לחץ שלילי נוסף על דמי השכירות ושיעורי התפוסה, בעיקר בנכסי משרדים". הם מוסיפים כי אלה יחזקו את ההבחנה בין חברות המחזיקות בנכסי פריים במיקומים מרכזיים לבין נכסים באיכות נמוכה ובמיקומים פריפריאליים.
למרות הסיכונים, במעלות מביעים ביטחון בביצועי חברות הנדל"ן המניב המדורגות, מאחר שהן: "מאופיינות בגיוון סגמנטלי, וחלקן פועלות גם בחו"ל, מה שממתן חלק מהסיכונים במגזרים הספציפיים".
בנוסף מציינים בסקירה כי "איכות הנכסים הגבוהה, יחד עם תמהיל השוכרים, בעיקר בחברות בדירוגים הגבוהים, ומבנה ומח"מ החוזים הקיימים ימשיכו לתמוך בשיעורי התפוסה והגבייה גם בשנה הקרובה".
בשוק הדיור למגורים מעריכים כלכלני חברת הדירוג כי "קצב המכירות ימשיך לעלות בשנה הקרובה". הם מסבירים זאת "בהינתן המבנה הדמוגרפי בישראל והצפי לצמיחה", וטוענים כי מספר העסקאות יגדל "אף ביתר שאת ככל שיתמתנו הסיכונים הביטחוניים והגיאו־פוליטיים". בהתאם, "ייתכן שמדד מחירי הדירות יעלה אז בקצב חד יותר", מאשר קצב של 6%‑8% שצפוי השנה.
אולם במעלות מזהירים מפני שחיקת רווחיותם של היזמים, ומכך שקצב תזרימי המזומנים שלהם יישאר איטי. זאת, "בשל סביבת הריבית שנותרה גבוהה, המחסור בעובדים והפגיעה באספקה סדירה של חומרי גלם ומוצרי בנייה". בסקירה נכתב כי "שחיקה ברווחיות היזמים תחליש את יכולתם לשלם ריבית, והשחיקה באיכות האשראי שלהם תחמיר ככל שהסיכונים הגיאו־פוליטיים והביטחוניים יישארו גבוהים או שהתאוששות הכלכלה הישראלית תהיה איטית". בתרחיש שלילי של הסלמה במלחמה וממנה פגיעה משמעותית בכלכלה, "שיעור פשיטות הרגל בענף צפוי לגדול, בעיקר בקרב יזמים עם מינוף גבוה, היקפי פעילות קטנים והיעדר גיוון".