השקעות בנדל"ןהשקעות בנדל"ן❗
סקירה על מדד ת"א נדל"ן.
מדד הנדל"ן של תל אביב מכיל כ- 90 חברות בענף הנדל"ן בישראל, הענף ובעיקר תחום ההשקעה באמצעות קרנות ריט ציבוריות, הפך לאפיק פופולרי בעשור האחרון בקרב משקיעים מוסדיים ופרטיים. מדד ת"א נדל"ן מציג בשנים האחרונות ביצועים מרשימים: עלייה של כ־137% תוך חמש שנים, אף יותר ממדד ת"א 125, שעלה בכ־124% באותה תקופה. עם זאת, תשואות גבוהות מגיעות גם עם סיכון, ולכן נדרש ניתוח מעמיק של פרמטרים כלכליים קריטיים – בראשם רווחיות, מינוף ותזרים חופשי.
בעוד שמכפיל הרווח של מדד ת"א נדל"ן כולו עומד כיום על מעל 400 !!! נתון שמעיד יותר על רווחיות נמוכה או עיוותים חשבונאיים מאשר על צמיחה בענף נהוג להתמקד במדדים המותאמים לענף כמו FFO שזה Funds From Operations או בעברית רווח נקי מתואם לפחת ורווחי הון. ו-EV/FFO מדד מרכזי להשוואת שווי חברה לתזרים תפעולי אפקטיבי, מקביל ל-EV/EBITDA בענפים תעשייתיים.
החברות המובילות במדד הן :
קבוצת עזריאלי - מרכזי קניות ומגדלי משרדים
מליסרון - קניונים ומרכזים מסחריים
ביג - רשת מרכזי קניות בישראל ובחו"ל
אמות השקעות - נדל"ן מניב, מרכזי מסחר ומשרדים
מבנה - נדל"ן משרדי ולוגיסטי
שיכון ובינוי - יזמות נדל"ן ובנייה
אלוני חץ - פעילות בישראל ומחוצה לה
אאורה - פרויקטי מגורים
אשטרום - פעילות נדל"ן ובנייה
גב ים - נדל"ן מניב
ניתן לנתח כל אחת מהן להשקיע בתחום ישירות דרך החברות במדד או שאפשר דרך תעודות סל על המדד ויש את קרנות הריט ואני אתן שלושה מרכזיות בהן :
קרן ריט 1 - היא הגדולה ביותר עם מכפיל FFO/VE 14 יחס החוב שלה משום מה לא מדווח (כבר התלוננתי על חוסר השקיפות שלנו בישראל ??) תשואת דיב' של 5% ומחזיקה בתמהיל נכסים רחב מאוד בשווי של כ- 8.3 מיליארד ₪. מתאימה בעיקר למשקיעים סולידיים.
קרן סלע - עם מכפיל FFO/VE של 13, יחס חוב 34% תשואת דיב' של 6.2% ותחזית צמיחה NOI של בין 3% ל- 7% על תמהיל של נדל"ן משרדים, נדל"ן מסחרי ונדל"ן לוגיסטי. מתאימה למי שמחפש חשיפה לנדל"ן מסחרי.
קרן מניבים - עם מכפיל FFO/VE של 18 גבוה משני האחרות אף זה לגיטימי כי היא עוסקת בנדל"ן מניב שנותן תשואה יותר גבוהה והציפיות לצמיחה גבוהה יותר, הקרן מתאימה יותר למשקיעים עם אופק השקעה ארוך.
צמיחת הענף עומדת בממוצע של השנים האחרונות על 6.3% שזה פחות מהשוק ולמרות זאת המדד עלה יותר ממדד ת"א 125, הציפיות לצמיחת המשק הישראלי עומדות על 14% לשנה מה שמשקף עליה של כ- 12.4% בתחום הנדל"ן והסיבה לכך שהוא הצליח לעקוף את ת"א 125 היא תנודתיות היתר שלו עם בטא גבוה יותר ורמות סיכון מוגברות.
👨🏼💼הכותב רוני פסח אינו יועץ השקעות, הסקירה הינה לצורכי לימוד בלבד ואין האמור בסקירה להוות המלצה או אי המלצה לביצוע או אי ביצוע קניה או מכירה של ניירות ערך ואינה מהווה ייעוץ השקעות, רוח הסקירה, אופי התוכן והכותרות נועדו אך ורק לצורכי יצירת עניין ובידור לקוראים.
קראתם ? אהבתם ? תפרגנו ב 👍🏻לחצו עוקב ושתפו חברים...
